IL SIGNOR ENRICO BIRATTI CI CHIEDE: SONO IN TRATTATIVA PER L’ACQUISTO DI UN APPARTAMENTO CHE PROVIENE DA UNA DONAZIONE. A CHE PROBLEMI VADO INCONTRO IN CASO LA VENDITA SI CONCLUDA?

Il notaio incaricato della vendita per  prima cosa  le chiederà  l’atto di provenienza dell’immobile. L’atto di provenienza è il documento che attesta la proprietà del bene. Un immobile può essere, semplificando, arrivata all’attuale proprietario o con un atto di acquisto regolarmente registrato da un notaio o da una eredità con atto di successione o attraverso una donazione.
Vediamo questo ultimo caso.
Spesso i genitori quando acquistano un immobile, per evitare future imposte di successione, lo intestano al figlio con un atto di donazione, riservandosi l’usufrutto. Alla morte del genitore l’usufrutto ovviamente decade e la proprietà rimane al figlio. E qui le cose possono complicarsi.
Perché?
Pensiamo al caso in cui i genitori abbiano due figli. Ad uno hanno intestato un immobile con donazione, ad un altro hanno regalato una somma in denaro di pari entità. Ma può capitare che di questo denaro non vi sia traccia o, per ragioni varie, la sua entità sia diversa dal valore dell’immobile. Ecco che siamo in presenza di un potenziale rischio per l’acquirente.
Vediamo quale.
Il secondo figlio potrebbe richiedere, alla morte del genitore, che gli venga riconosciuta la quota di eredità che era stata, diciamo così, sottratta nel momento in cui il genitore fece la donazione con una richiesta che si chiama in termine tecnico di riduzione.
Ci si tutela da questo rischio facendo partecipare all’atto di vendita il figlio che potrebbe accampare diritti e raccogliendo la sua espressa rinuncia a future azioni di riduzione.
La giurisprudenza non è concorde sul fatto che tale rinuncia sia efficace nel caso in cui il genitore sia ancora in vita.
Ma c’è un altro pericolo quando siamo in presenza di una donazione: l’eventuale azione di riduzione di un figlio “sconosciuto” che si fa improvvisamente vivo e che può provare di essere legittimario.
Quello che leggiamo sul caso Maradona insegna.
Ricordiamo inoltre che la maggior parte delle banche non concede un mutuo per immobili provenienti da donazione.
Fortunatamente da qualche tempo è presente un’assicurazione, proposta dai Lloyds inglesi, che garantisce, a fronte del pagamento di un premio pari circa all’1% del valore assicurato, il pagamento di eventuali somme che dovessero essere pagate a fronte di una legittima azione di riduzione.
A fronte di questa garanzia la maggior parte delle banche acconsentono all’erogazione di un mutuo.

 

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